房企融资：“杠杆飙车游戏”按下刹车键

上半年的楼市“小阳春”之后，从融资端掐住市场躁动情绪，是调控釜底抽薪的手段之一。从信托到美元债，五花八门的融资手段，逐一被查缺补漏，大型房企由于信用等级较高、融资成本更低，日益主导土地和并购市场，而高杠杆的中型房企则陷入资金链危局，小型房企甚至卖项目求生。“杠杆飙车游戏”刹车之时，也是市场玩家快速退场、集中度进一步上升之时。

加杠杆依然狂飙突进

在按下刹车键之前，今年上半年的“窗口期”，房企融资加杠杆的动作不遗余力。

同策研究院监测的40家典型房企融资情况显示，今年上半年，恒大、招商蛇口、富力地产、金科股份等房企上半年融资总额均超过200亿元，高者达400亿元以上。

这份统计数据显示，2019年上半年，40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中，光是今年6月份，40家典型房企就完成了611.6亿元融资。

经过狂飙突进的加杠杆，房企债务总量维持在天量水平。

据申万宏源房地产研究组统计，中国房地产企业2019年6月底的债券融资余额约4万亿元，其中境内债券余额2.9万亿元，外债约1.1万亿元。

在融资方式中，1-6月房企境内交易所发债总额达1636亿元，同比增长93%，但6月发行额从5月的408亿元减半到208亿元。

信托依然是中小型房企融资主力。用益信托最新数据显示，截至6月30日，68家信托公司共发行3238只房地产集合信托产品，为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年，平均年收益率为8.32%。信托的余额是天量，截至5月底，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，同比增长15.15%。

股权融资金额及占比不断攀升，2019年6月份监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%，相比上月份的41.32亿元（占比11.23%），绝对值及占比双升。

更重要的是，在国内融资渠道收紧之后，6月份，40家房企发行的公司债几乎是美元债，美元融资总额224.01亿元人民币（32.6亿美元），占融资总额的36.63%；港元融资总额为0.6049亿元人民币（0.6873亿港元），占比0.10%。2019年以来，房企计划发行海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量、规模均创同期历史新高，且已接近2017年全年规模。

发行美元债的热潮延续到了7月份。在仅刚刚过去的半个月内，超过20家房企发行了170亿美元融资预案。

克而瑞数据显示，2018年年末176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。

上市公司财报显示，地产行业成为过去十年以来为数不多的杠杆持续大幅上升的行业。2007年至今，行业资产负债率从60%左右大幅上行至80%，一举超过建筑行业，成为全行业资产负债率最高的存在。

“杠杠游戏”刹车时间表

土拍市场的火热，部分城市地王出现，是招致监管出手的重要原因。

中原地产数据显示，上半年土地出让规模持续高位运行，全国50个大城市合计卖地2.15万亿元，同比增长15.9%。分季度看，一季度整体低迷，二季度全面复苏。全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。卖地最多的杭州土地出让金额达到1444.5亿，武汉、北京分别为948.8亿和933.3亿，苏州为836.8亿。

一些二线城市接连出现百亿土拍：4月24日，苏州土拍一日吸金135.7亿元，诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的两个新地王；6月27日，合肥出让13宗1355.35?亩地，揽金132.43?亿元；同一天，武汉集中出让12宗地块，也拍出93.5亿元的价格。

6月的土地市场中，一二线城市单月卖地过百亿的城市多达13个，这也是最近一年的高点。

土拍活跃引发房价上涨预期，与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不符，与防范化解重大风险的要求不符。因此，短暂的狂欢之后，年内最严融资监管如期而至。

5月17日，银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(下称“23号文”)，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。据统计，上半年各地银保监会就金融机构资金违规进入楼市开出的罚单超过70张。

23号文作用下，信托贷款余额在经历3、4月份的短暂反弹后，于5月份明显回落。同策研究院监测，2019年5月40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月融资总额下降52.07%，仅有两笔融资额度来自境外。其中信托贷款占比最重，总额100亿元，环比上涨32.76%；其次是公司债，总额95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。

6月13日的陆家嘴论坛，中国银保监会主席郭树清的讲话被认为是一个更明确的信号。他表示，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”这意味着，房地产调控从限制购买、限价、限售等升级到了房地产金融的严厉管控。

信托首当其冲。7月以来，银保监会对房地产信托展开了一系列调查、约谈、警示。

7月11日，多家媒体报道称，有数家信托公司“紧急暂停房地产类项目募集，已募集此类项目全部退款”，而信托业内传来的消息是，监管要求房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务全部暂停；地产公司并购类全部暂停。

随后有信托公司回应称，这其实是“对房地产项目进行余额管控、优化结构、平滑运作”，并且将“重点支持与政策导向一致的住房保障项目”。无论如何，对商品房与政策性住房分门别类进行对待已经坐实。

政策的效果立竿见影。用益信托数据显示，今年6月，房地产信托成立规模465.83亿元，环比5月缩水227.61亿元，降幅达32.82%。

多部委的密切协调互动也是本轮调控的一大特点。7月12日，国家发改委发布了一则关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，提出四条具体要求：

首先，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

其次，房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。

第三，房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。

最后，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

除此之外，市场消息显示，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行窗口指导，要求控制房地产贷款额度。